【案情】

　　起訴人：陳XX，男，28歲，德正公司職工?

　　趙XX，女，25歲，德正公司職工。?

　　宋XX，男，31歲，原德正公司職工。

　　起訴人訴稱，我們是××局調派到××師事務所的在編正式職工，根據國家政策規定，各會計(審計)師事務所務必于1999年12月31日前與其主管部門脫鉤。××局與××師事務所，為如期完成脫鉤改制任務，雙方協議為在職職工解決好遺留問題。因此，部分職工以德正公司(當時暫用名)的名義，與××局及××局簽訂了協議，以福利分房價格，購得了15套住房。每名職工房款3萬元左右，通過市審計師事務所于1999年9月交給了××局。15名職工按照各自的工作條件制定了分房標準，把15套房子也具體分到個人，即每個職工所買房子已經特定化，只是等原住戶騰出后交付。?

　　2000年1月，德正公司更換法定代表人，由于三起訴人持反對態度，便遭到德正公司的報復，德正公司找到××局，要求為三起訴人退房，同時對起訴人以在德正公司內的簡易住房被停水、停電、停氣并罰款相威脅，要求其遷出。三起訴人多次到××局索要購房鑰匙未果。為此雙方發生糾紛，三起訴人訴至法院，請求被告德正公司、被告××局交出鑰匙，并出具辦理房產證的手續。?

　　【審判】

　　區人民法院收到三起訴人的訴狀之后，經審查認為，三起訴人與被告××局、德正公司之間的糾紛是因××局與××事務所脫鉤改制引起的房產糾紛，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第112條、《最高人民法院〈關于房地產案件受理問題的通知〉》第3條的規定，裁定如下：對三起訴人的起訴，本院不予受理。?

　　一審裁定后，三起訴人不服，依法向市中級人民法院提起上訴。市中級人民法院裁定維持一審結果。?

　　【評析】

　　本案是一起損害他人住房權利的案件。對該類案件法院內部對是否受理有不同意見，有的主張應予受理，有的主張不予受理，本案采納了后一觀點。引用的法律依據是1992年11月25日，最高人民法院"法發(1992)38號解釋"，《關于房地產案件受理問題的通知》第3條即"凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關起訴條件的屬于歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，因行政指令而調整的劃拔、機構撤并分合等引起的房地產糾紛，因單位內部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍。當事人為此而提起的訴訟，人民法院應依法不予受理或駁回起訴，告知其找有關部門申請解決。"本案三起訴人與二單位的房產糾紛，是因機構撤并引起、也屬于單位內部建房、分房等引起的占房糾紛，因此法院依法作出了不予受理的裁定。但筆者認為，對因機構撤并引起的單位與職工之間的房地產糾紛，應分類對待，具體案情具體分析，以使案件得以正確處理。如果認為糾紛的一方是職工，一方是單位，就一律認定為單位內部房地產糾紛，機械地適用"法發(1992)38號解釋"，不利于維護職工合法權益，不利于維護社會正義，不利于維護社會穩定。判斷一起糾紛是否屬于民事訴訟范圍，主要有兩個標準，一看糾紛的雙方當事人是否是平等主體，再看糾紛的實質內容是否是因人身關系和財產關系而引發的民事權益糾紛。《民法通則》第2條規定，民法是調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產關系和人身關系。《民事訴訟法》第3條規定，人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間財產關系和人身關系提起的訴訟。判斷單位與職工之間的房地產糾紛是否屬于法院受理的范圍，對"法發(1992)第38號解釋"必須根據《民法通則》和《民事訴訟法》的立法精神和基本原則予以正確理解和適用。根據以上原則和標準，筆者認為，法院受理本案，更合乎法律的宗旨。其理由如下：?

　　一、從起訴人與××局之間是否具有平等關系來看

　　改制前，起訴人是××局的職工，在工作關系中存在著管理與被管理的關系，主體地位是不平等的。但在協議買賣福利住房方面，已轉化為買賣關系中的平等主體。職工購買的是房屋的所有權，如同購買其他商品所有權一樣，雙方處在平等的地位，被告代表國家向職工出售房屋，職工作為民事法律主體向國家購買房屋。福利住房的購買價格低，是考慮了職工應享有的福利因素，福利是起訴人作為原國家正式職工，依法、依政策應該享受到待遇，不是國家恩賜給職工的，而是職工作為其與國家多年的勞動關系依法應當得到的，最終是屬于職工本人所有的。在買賣房屋關系中既然作為一定價值計算在價格之中，福利價值之外的價值已用貨幣形式支付給被告。因此，作為職工得到房屋所付出的價值與房屋的交換價值是等價的，是符合普通的民事買賣關系特征的，雙方的民事法律地位是平等的。

　　二、從起訴人與被告之間的糾紛是否屬財產關系看?

　　雙方因買賣房屋發生糾紛，很明顯屬財產關系糾紛，理由不再贅述。

　　三、從是否成立買賣房屋合同方面講?

　　《中華人民共和國合同法》規定，當事人訂立合同，采取要約、承諾的方式。當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。由于是事務所改制，職工面臨要脫離國家機關，改變國家機關工作人員身份的不利境地，職工提出要按福利房價購買住房，在××局有住房并能為職工解決的情況下，職工以德正公司的名義與××局、××局簽訂了購房協議并加蓋了公章，××局也收受了房款，雙方買賣關系不僅確定下來，而且起訴人已經履行完畢。很明顯，雙方已經成立了買賣房屋合同。依法成立的合同，應受到法律的保護。?

　　四、從職工買到房子的時間上看?

　　職工買到房子時，是在其事務所正式脫鉤之前。當時，所有的職工還具備國家機關工作人員的身份，符合國家職工福利分房的條件、標準。至于改制后的職工，雖然不具備國家機關工作人員身份，但對于已經買到手的房子，應該不受影響，況且所買到房子，也是職工支持改制提出的要求。賣方因遲延交房，致使買方辦完脫鉤手續后還沒有得到房子，而賣方再以買方不具備分房條件拒絕交房，這種用自己的過錯去懲罰他人的做法，更是嚴重違反民事責任歸原則的，是法律所不允許的。

　　五、從××局是否有權收回房屋來講?

　　起訴人已經與被告簽訂了房屋買賣合同，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，任何一方不得擅自解除。不能因為有福利因素，就認為被告有單方解除權。屬于職工的合法財產(福利)不是被告想給就給，想不給就不給的，一切應依法進行。第一點中已經闡明，房屋價格比市場價格低，并不否認雙方是等價的買賣關系，購房合同已經成立且已部分履行。因此，被告不但沒有權利收回房屋，而且有義務交付房屋，履行協議。

　　六、從德正公司是否有權退房來講?

　　本購房協議盡管是由單位(暫用名：德正公司)與××局簽訂，但就其實質，購房主體應是事務所的職工。因為職工是購房的實際受益者，房子的價格也是按每個職工的工齡、職務等條件確定的，很明顯買方是職工。德正公司在協議上簽字，作為單位是不具備福利分房的條件的，只是職工的代理人而已。因此，后來的德正公司法人代表是無權放棄所購房屋的。退一步講，既便德正公司是合同主體，職工是受益的第三人，那么德正公司與××局的行為，明顯符合《合同法》第52條第1款第(2)"惡意串通、損害國家、集體、第三人利益"的行為，也是無效的。職工的合法權益，應受法律保護。?

　　七、法院如果不予受理，從后果上看?

　　本案法院如果不予受理，三起訴人的合法權益很能難實現。最終會造成這樣一種事實，單位改制前主管局作出的承諾，有關領導可以隨意不負責任地違背，損害職工的重大合法權益，使本來就處于弱勢的改制職工，再得不到公正司法的救濟，對個人、社會、國家都無公平正義可言。?

　　綜上，應該正確理解最高人民法院"法發(1992)38號《關于房地產案件受理問題的通知》"第3條的精神實質，對其作出限縮性解釋。對因機構撤并分合等引起的房地產糾紛，因單位內部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產糾紛中，凡是屬于職工、單位已經平等協商達成協議后，又出現一方反悔性質的糾紛，法院就應當受理。

　　注：本案盡管法院沒有受理，但二審法院及時向有關部門發出了保護職工利益的司法建議書，引起了該部門的重視。在有關部門的關心下，三職工的合法利益最終得到了維護。

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